早在今年7月，财政部长楼继伟表示：应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。

 

业内认为，房产税的推出或是楼市调控的长效机制之一，有助于楼市的健康发展。事实上，在刚刚过去的一个月期间，全国各地房地产调控政策轮番轰炸试图给高烧的楼市降温，短期内收到一定的效果。

 

综合来看，楼市问题虽然尚未到危如累卵的地步，但其一举一动对中国经济影响深远。中央的决心、地方调控的分寸以及政策落实的力度，是对执政智慧的莫大考验。
 

 

国务院权威文件首次给房产税铺路

 

 

随着综合与分类相结合的个税改革将启动，近日，国务院发布《关于激发重点群体活力带动城乡居民增收的实施意见》，提出了建立个人收入和财产信息系统。

 

在确保信息安全和规范利用的前提下，多渠道、多层级归集居民和非居民个人的收入、财产等相关信息，运用大数据、云计算等技术，创新收入监测方式方法，提升居民收入信息监测水平。根据第一财经记者在中国政府网检索发现，这是国务院层面首次以文件的形式提出建立个人收入和财产信息系统。

 

根据报道，过去，由于各个部门掌握不同的个人收入财产信息，因此部门间信息共享成为个人收入和财产信息系统建立的一大关键。目前税务总局正通过推广金税三期从而来收集个人收入和财产信息。

 

金税三期其实并非新鲜事物。早在2013年，金税三期工程就率先在广东、山东等6省(市)国地税局试点，去年扩大到14个地方国地税局，今年上海、北京等6地也被纳入，计划今年10月完成全部省份推广。

 

上海市国家税务局总经济师蒋旭涛告诉第一财经记者，按照金税三期工程统一标准，上海在今年2月上线了个人所得税代扣代缴网上建档，企业的财务部门需要填个人详细资料，这就是自然人的全员建档，将解决自然人涉税信息采集、建档应用难题，提升对自然人的税收征管水平，有了这个全国统一的基础数据，就能为个税改革、房地产税改革铺路。

 

“大家关心的个税、房地产税改革想要在全国推广，首先要全国统一的基础数据，这必须通过税务总局这个平台来做，而这个平台就是金税三期工程。”蒋旭涛称。

 

第一财经表示，此前，国务院办公厅发布《深化国税、地税征管体制改革方案》。方案提出，2018年实现征管数据向税务总局集中，建成自然人征管系统，并实现与个人收入和财产信息系统互联互通。
 

 

房产税被称为稳定房价利器

 

 

再次传出房产税的官方进展，市场奔走相告。未买房的人兴高采烈，引颈长盼。已买房的，则担惊受怕。

 

在前年底与去年初，中央政府层面全面放松房控政策包括彻底取消除了一线城市以外的限购政策，将房地产信贷政策放松到历史最宽松的地步。从去年下半年开始，到今年中全面暴涨的一线城市房价并没有回头迹象，且带动二三线城市房价上涨。

 

 
今年国庆节前后，各地开始密集进行楼市调控，试图给过热的楼市降温，而在新政密集轰炸之后，短期内楼市确实有所降温。

 

由于前车之鉴，面对越调越涨的房价，不少业内人士对限贷限购政策能否真正抑制房价并不抱有信心。不少业内人士指出，真正能长久有效稳定房价的利器是房产税。

 

一旦房产税开征，将对过热的中国房地产市场，特别是投资性需求形成极大抑制。持有第二套房子的成本将大大增加，这会导致准备购买第二套房子的投机者踯躅不前和已经拥有第二套房子的投机者仓皇抛售。

 

不过对于房产税对房价的抑制作用，也有业内人士存疑。方正宏观任泽平表示，房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。

 

财经评论员马光远表示，从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。很多国家的房产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是各国的地方政府，在征收房产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。以为出台房产税就能够抑制房价，等于羊相信狼在今天吃了羊之后不再吃羊。

 

华泰宏观分析了上海和重庆房产税征收的政策效果发现，房产税对房价并没有起到抑制的作用。上海在实施房地产税政策之后，商品房成交面积有所下降，但基本上在两年之后又恢复到了同样的水平。同样，我们以成都作为重庆的对照组做DID，结果也无法支撑房产税能够有效抑制房价，而重庆地区的房地产成交量也在政策实施一年之后恢复到原来水平。房产税从短期来看可能降低房地产市场需求，但是长期来看对于房价的影响并不是很大。

 

而世界范围内，华泰宏观统计发现，房产税对房价只有轻微的负向影响关系，相关系数为-0.087，房产税对房价指数的边际影响很小。根据OECD的数据，世界主要国家房产税率平均值为2.61%。

 

 

税收在房价里占比有多少？

 

 

此前，任志强接受媒体采访时声称，“我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由。”

 

任志强表示，为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。而假定我们按照国际办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地政府来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高。但现在不是这样的，之所以地方政府宁愿折价，也希望盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。

 

那么，房价不断上涨，又有多少贡献给了税收？

 

根据方正宏观任泽平近日发布的研报，目前涉及房地产业的税种有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税。

 

5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间暴涨11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。

 

 
除房地产行业特有的税种外，土地财政还包括6个与房地产相关的税种。这6个税种无法直接获取，但可以从分项目中间接获取。包括教育附加费、城市维持建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。这6个房地产业相关的税种税收合计，从2004年的1028亿元，上升到2014年的7294亿元，增长7倍。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

 

 

 

从宏观层面看，地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年全国商品房销售额的84.2%，仅仅考虑国有土地使用权出让收入和5个房地产特有税种税收，也占到当年全国商品房销售额的74%。

 

 
从中观看，土地出让金和税收的总和占比在房价的6成左右。方正宏观抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。

 

将房价分解为4个部分：楼盘建设成本（建安费用）、土地转让费、政府税收（不区分征收对象）、企业毛收入（不考虑企业财务成本、人员成本等）。计算发现，2015年，土地成本占房价的40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比11.1%，企业毛收入为30.1%。也就是说，土地成本加税收成本占房价的6成左右。

 

 
 

 

房地产税短期内难以推出

 

 

不过房产税是否推出以及何时推出，内部还存有争议。

 

10月12日，财政部财政科学研究院原所长贾康称，有关房地产税的草案内部一直都有，不过具体的推出时间还不清楚，要看全国人大什么时候启动一审，但可以肯定“与原来计划的时间表已经不匹配了”。

 

贾康在今年1月份时指出，有关房地产税的内部争议仍然较大，不推出的原因之一是考虑到楼市情况和“去库存”的主要方向，“一旦推出可能会影响楼市”。

 

10月11日，《法制日报》援引北京大学财经法研究中心主任刘剑文的话称：“目前草案已经有了，到了下决心的时候，要走全国人大的三审制程序，还要有征求意见，如果明年能够提交全国人大审议，就已经很快了。”

 

经济学家谢百三曾公开表示，房产税不符合中国国情，不合理，不该征。其表示，中国大中城市买房时，房价每平米高达6万、10万，其中交过一笔很大的70年土地使用费。何以北京郊区的小产权房与市区大产权房，房价差8-10倍？就是后者交了这笔费用。而农村自用地宅基地不交此费，当然便宜得多。他建议70年后再开征房产税。

 

10月8日，有媒体报道，上海全面实施不动产统一登记制度，这被视为房产税即将出台的信号之一。北京大学财经法研究中心主任刘剑文近日在接受采访时在被问到具体出台时间时，他表示，“具体通过时间不好估计。目前草案已经有了，到了下决心的时候，要走全国人大的三审制程序，还要有征求意见，如果明年能够提交全国人大审议，就已经很快了。

 

而方正宏观任泽平提出六大前提条件尚不具备：

 

1、开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况。自1984年以来，我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，住房基础信息薄弱。

 

2、建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年11月12日公布，2015年3月1日起施行，时至今日，政策已推行一年多，距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标，仍有一定距离。

 

3、统一界定房屋性质。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

 

4、完成房地产税改革。目前在房地产税收环节，约有10个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。

 

5、完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。2014年3月28日，国务院法制办发布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》及其说明全文，公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件，该条例仍为意见稿，尚有很多问题亟待立法解决。

 

6、完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。2015年1月5日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》（2015年修订征求意见稿）。对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。

 

 

马光远坦言，从长远而言，中国房地产领域必须进行税费改革，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。从房地产的健康发展，以及地方财政的收入而言，都是非常有必要的。而房产税在2017年出台绝无可能，5年内出台的概率低于50%。

 

他认为主要原因在于，在房产税的问题的诸多问题上根本没有形成共识，没有在制度和配套层面做好准备。比如，房产税的名字，以前叫物业税，后来叫房产税，再后来又叫房地产税。其本人到现在都没有搞清楚房产税和房地产税有何区别，请教了很多大腕，也是语焉不详，说不清楚。

 

也正是因为产权界定等问题还未明晰，加上目前三四线城市楼市面临去库存的压力，当前房地产税的立法还处于起草的阶段。普遍意见认为，目前来看提交到2017年人大会议并审议通过的概率很小；同时房产税的出台仍然需要等待不动产登记制度在2017年以后的全面铺开。中国的房产税至少需要等到2018年以后，甚至到2020年才有条件全面推行。

 

 

 

未来中国房产税该如何实施？

 

华泰宏观指出，目前，我国试行的房产税率在0.5%-0.6%左右，相对来说处于一个比较低的水平，适当提高税率能起到降低投机性需求的作用，但由于中国的房价收入比已经很高，税率过高会加重纳税人负担甚至引起崩盘风险，房产税的税率从绝对数量来说提升空间并不大。由于房产税对刚性需求无法发挥作用，应该注重对多套房征收房产税，以抑制住房投机性需求，建议对第一套房免征房产税。同时可以充分发挥房产税差别税率的作用，对购买第二套房以上的购房者可以适当提高房产税率。

住建部原副部长仇保兴近日向媒体表示，今年曾向国务院提交建议，将房地产税变成一个组合税，分成四个税种，即消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同情况施策，增加征收的合理性。以意大利罗马等地实行的消费税为例，其实施方式为，首套购房免税，第二套购房征收14%的消费税，第三套购房征收26%的消费税，第四套房征收40%的消费税。

 

财经评论员刘晓博认为，中国的房地产税开征仍然需要相当长的时间，至少四五年。目前真正有条件开征房地产税的只是数十个中心城市、经济发达城市。

 

对于房地产税的征收，贾康认为，应该加快房地产税立法和实施，可在一二线城市先行实施。一线城市以及南京、厦门、合肥等热门二线城市已经具备开征房产地税的条件。而且房产地税还有助于当地平抑市场，防止房价过快上涨形成泡沫。