对于资金充足的客户在美国投资，到底该怎样配置买房组合才能实现资产的增值呢？到底是该投价值被低估的地区还是安全系数较高的地区呢？或者分散投资？就整个大纽约的地区而言，除了曼哈顿，怎样的买房组合可以实现更多收益，获得更好的性价比？

1. “地点”一定是房产价值核心因素；
2. 资金充足的客户考虑会比较长远，直飞或者经济公司所能覆盖的范围是他们考虑的因素；
3. 加州房产净值回报率可以到达6%，富人区往往出租率不高。租赁市场也是要根据学区规律，换学校集中地9-10月份是租房旺季；
4. 老旧的房产维护成本高，甚至公寓电梯都可能成为建筑废弃的致命点，投资回报率比新房要低；
5. 不同类型的社区其物业成本也不一样，这也是投资是应重点考虑的；
6. 大型社区和物业管理公司对房产改动有严格要求，没有小型社区灵活，中国业主虽然更喜欢大型社区，但一定要了解其管理制度。

客户会考虑比较长远，尤其是买房后的房产打理，飞机有没有直飞，或者在一个经纪公司照顾的范围内投资几套房产，方便后续的物业出租和托管。包括到底投资公寓好还是别墅好，在南加这是一个很现实的问题，而在纽约却不成问题。综合考虑到以上几点，客户一般会选择飞机直飞、一个经纪公司可以同时照顾几套房产的情况。

洛杉矶的租赁市场还是不错的，客户会根据自己的需要，如有计划移民或子女读书，在市场好的情况下，先购房，做好前期准备，在还没有入住的时候出租。近我的很多客户都在近期换房，下手早的话很快就租出去了，当然这也要看淡旺季，现在是旺季，大家都在换学区。大概9-10月份以后是淡季，而3-4月份进入旺季，房子非常好租。从管理的角度来说，洛杉矶地区实在太大，找同一家公司可能不是太好管理，可以找同一个系统的公司方便管理。

在洛杉矶买别墅的话租金回报率如何？

不同地区价格不同，能担保的净收益大约在6%，如果不扣除税费和管理费用可达10%。好学区如San Marino和Arcadia的出租率就比较低了，一方面这里是这里是富人区，他们不愿意出租；另一方面，这些社区如San Marino房源少，可以出租的也不多。但Arcadia有社区房，也有公寓，投资还是不错的，但市场价格很高，公寓的话价值在60万左右，社区房基本上100万以上，独栋别墅基本都是150万以上。尔湾的Single family就是社区房，占地面积并不大也就是6000多尺。在老区的话可以买到8000-10000尺的，相当于1000平米甚至一些老区的房子可以找到2000—3000平米以上的，一般新造的房子面积都比较小。投资人可以考虑很多方面，比如社区房比较新，但不能随意改动（甚至连里面的结构都不可以改）；如果是独立屋（不包括社区费的）就不涉及这种问题了，甚至外面都可以改造，只要向政府提供一个报告通过就可以。尔湾就是不可以改建的社区房。

这样来说没有社区管理费的，独栋的，一幢房子，一块地的，可以随意改动，而进入社区管理的改动就要申请，要开大会，要整个物业和邻居都同意的情况下才可以改。在购买老房子的时候不仅是构造，是不是里面的细节也不能随便动的？

对，是需要社区管理大会投票通过的。有人去Pasadina看老房子，这里有些建筑是属于历史保护建筑的，连里面的管道、线路，以及任何的小东西都不能随便改动。曾经有个客户将这一建筑进行改动被判罚款，并改回原来的样子。但通常没有历史保留价值的或者是某个著名设计师设计的在图书管里有备注的是可以改的。

投资者对公寓里的电路包括电梯都是在选房时应该考虑的，比如有些老公寓房的电梯时间久了需要更新，但业主不愿意付费，结果导致整栋楼废弃。这与时间和维护状态都有关系。所以在购置公寓的时候要考虑所在的区域以及租金回报，其实有个比较有力的业主委员会是比较有价值的。一般在好的社区，都是没有问题的，但在落后的，人迹罕至的区可能会发生以上情况。

一般来说，投资新房会比旧房在折旧方面少很多费用，从物业管理角度来说，是不是新房费用更低呢？

如果社区里有一些公共设施，就会比较贵，如游泳池、网球场、儿童乐园等；如果没有这些设施，就会非常便宜。很多社区自己有管理委员会，不需要管理公司，业主之间可以自己协调，比较容易处理。而有物业管理会的，对业主来说就会相对麻烦，因为要承担物业的人员费用、利润分成、还要面对很多限制。而小的物业管理会，业主比较容易达成一致意见，就会方便很多，决策比较快。老旧的房子维护成本比较高，而且租客也会提出很多要求，所以投资出租的话可能回报会比较低，即使房产价格很便宜。在美国还有一种高级酒店式公寓，每个月是有物业管理费非常高，买一栋房子可能并不需要多少钱，大概100多万，环境各方面都很好，但每个月的管理费大约在1500到1800，各国司都不一样，但它们的物业管理和维护就会非常好。